APPUNTI SULLA RIGENERAZIONE URBANA
*di Luigi Filippo Daniele.
Affitti a Belluno: prezzi in aumento e ma case introvabili.
La vera sfida è aumentare l’offerta!
Riguardo al problema casa.
Per Le Corbusier “l’abitazione è un problema biologico, il problema di cosa sia essenzialmente necessario per l’essere vivente e di cosa egli possa pretendere come esigenza minima da un’economia della quale si presupponga che operi in modo veramente sociale e pianificato.”
Per Winnicott, la casa non è soltanto un luogo da abitare, ma uno spazio psichico in cui sentirsi accolti, riconosciuti e sufficientemente al sicuro per esistere. È il primo contenitore delle nostre esperienze, delle relazioni e del senso di continuità della nostra identità.
Questo, seppur breve, contributo sul tema degli affitti in provincia di Belluno parte da un dato forte: fino al 62% dello stipendio necessario per una casa. Ma fermarsi a questo numero rischia di essere forse un po’ fuorviante. Perché se si guarda al Comune di Belluno, la realtà è diversa: qui gli affitti sono relativamente accessibili. Il problema vero è un altro, molto più concreto: le case non si trovano.
Le elaborazioni su dati INPS e portali immobiliari raccontano infatti due mercati distinti. Da una parte la provincia, trainata dalle aree turistiche, dove i prezzi sono alti e l’incidenza sul reddito è pesante. Dall’altra il capoluogo, dove i canoni restano sotto controllo ma l’offerta è estremamente limitata.
I numeri ci dicono che Belluno città resta comunque sotto la soglia critica.
A livello provinciale, affittare un appartamento da 50 metri quadrati può costare in media 22,9 euro al metro quadro, con un’incidenza fino al 62% del reddito netto. Un dato fortemente condizionato da località come Cortina e l’area dolomitico maggiormente turistica anche date le Olimpiadi che hanno aumentato il prezzo delle case.
Nel Comune di Belluno, invece, lo scenario cambia:
– canone medio: circa 8,27 euro al metro quadro
– affitto mensile (50 m²): 400-420 euro (ultimamente fino a 800 euro per 50m²
Con un’ incidenza reale sul reddito sotto il 30%
Numeri che, almeno sulla carta, rendono Belluno una città comunque accessibile per i prezzi. Ma è proprio qui che nasce il paradosso già segnalato gli anni scorsi da molte testate giornalistiche.
Perché il nodo cruciale è la disponibilità. Gli alloggi in affitto sono pochissimi e la rotazione è minima. Il mercato, di fatto, è bloccato.
Le cause sono d’altronde note: immobili sfitti o usati come seconde case, crescita degli affitti brevi, patrimonio edilizio vecchio o non utilizzabile, scarsa mobilità degli inquilini.
Il risultato è evidente: anche con prezzi relativamente bassi, trovare casa diventa complicato. E quando un appartamento si libera, viene assorbito immediatamente.
Nel solo Comune capoluogo, su un totale di circa 24.000 edifici residenziali, il 44% risulta libero. La situazione non migliora su scala provinciale, dove la quota di abitazioni inutilizzate oscilla tra il 30 e il 35%.
E i Giovani? Restano fuori dal Capoluogo?
A pagarne le conseguenze sono soprattutto giovani e famiglie. Non perché gli affitti siano insostenibili, ma perché non c’è scelta.
Sempre più spesso chi lavora in città è costretto a spostarsi nei comuni limitrofi, ponte nelle Alpi, Sedico o verso Feltre. Un fenomeno che nel tempo rischia di svuotare il capoluogo di residenti stabili, con effetti diretti su servizi, commercio e vitalità urbana.
Il Centro, i quartieri e le frazioni.
La domanda si concentra nelle aree centrali o semi centrali dove sono meglio servite (Cavarzano, Baldenich, Mussoi ). Le frazioni così – penso a Levego – potrebbero assorbire parte della domanda, ma solo a una condizione: servizi adeguati.
Senza trasporti pubblici efficienti, mobilità sostenibile capillare e collegamenti solidi, vivere fuori dalle aree centrali o semicentrali resta una soluzione di ripiego, non una vera alternativa.
Così La Rigenerazione urbana resta la vera leva.
Se il problema è la mancanza di case, la risposta non può che essere una: aumentare l’offerta. Ma non necessariamente consumando nuovo suolo.
A Belluno esiste un patrimonio importante spesso inutilizzato o in stato di degrado, pari al 39.5 % degli edifici. Si parla di edifici storici, ex opifici, aree industriali dismesse. Una parte consistente della città che oggi è un peso, ma che potrebbe diventare una risorsa.
In questo contesto, strumenti come i PEEP (Piani di Edilizia Economica e Popolare), integrati con politiche di rigenerazione urbana, possono rappresentare una soluzione concreta:
I) recuperare immobili esistenti;
II) creare alloggi a canone calmierato;
III) riqualificare aree degradate;
IV) evitare nuovo consumo di suolo.
Un approccio che risponde contemporaneamente a più esigenze: casa, decoro urbano, sostenibilità.
Una partita decisiva per il futuro.
La città di Belluno oggi non è fuori mercato per i prezzi, È fuori equilibrio per carenza di offerta.
E questo cambia completamente la prospettiva. Non si tratta solo di calmierare i canoni, ma di mettere sul mercato nuove abitazioni, recuperando ciò che già esiste.
Perché senza case disponibili, convincere a rimanere giovani, lavoratori e famiglie diventa sempre più difficile. E una città senza residenti stabili, alla lunga, perde identità e funzione e si svuota.
Così il futuro di Belluno si gioca sulla capacità di trasformare il cemento dismesso in una fondamenta per le future generazioni. Con una previsione di 23.000 lavoratori in meno nei prossimi 15 anni e una popolazione over 65 che sfiorerà il 36%, il Comune non può più permettersi il paradosso di avere affitti accessibili ma case introvabili.
Sintetizzando quindi non è un’emergenza affitti.
È, sempre più chiaramente, UN’EMERGENZA CASA e la Politica su questo deve farne una battaglia.
Luigi Filippo Daniele, dagli appunti sulla rigenerazione urbana